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业委会行政起诉空港街道办事处

发布时间:2019-04-12 22:18 来源:未知 编辑:admin

  2月8日上午9:30,顺义法院将在第21法庭进行“名都园小区业主委员会”起诉“空港街道办事处”的“证据交换”,以明确争议焦点。

  2017年名都园业主大会在7月顺利完成并通过一系列议案后向空港街道办申请“变更备案”,街道办在长达6个月时间里不予办理。期间,业委会与该办物管科几乎每月都交涉,在《市长信箱》中投诉了三次,向该科发了至少两次电子邮件,尽量满足该科、该办并没有法定权力赋予的各种要求,一次又一次地指出,街道办只有收集业主大会决议并立即备案的责任,而没有“不备案”的权力;只有对决议违反法律时“撤销”的责任,而没有对决议进行审核、批准的权力;只有对业主大会进行“指导”的责任,而没有对业主大会运行进行“监督”的权力。这在《物权法》、国务院《物业管理条例》、国务院法制办的解释等法律法规里已经非常明确地规定了的,令人遗憾的是,空港街道办事处及其物业管理科仍然置国法于不顾,拒绝履行“备案”的行政职责,经多次催促而不能拖延后,“自我授权”,于2017年12月18日向我业委会发出了没有法律依据的《指导意见》,仍然不给予通过业主大会决议的新当选业委会委员备案。经过咨询法律法规专家,业委会决定对空港街道办提起行政诉讼,请法院判令该办依法履行对名都园业主大会选举产生的业主委员会委员备案职责,出具备案证明。

  详情请参见下面的街道办《关于名都园小区业主大会决议的指导意见》、业委会对该《指导意见》的《答复》及《行政诉讼状》。

  1、请求判令被告依法履行对名都园业主大会选举产生的业主委员会委员备案职责,出具备案证明;

  2017年7月5日,原告向名都园小区全体业主下发《名都园小区2017年业主大会会议决议公告》,并于当日抄送被告。

  2017年3月18日至6月30日名都园小区以书面形式召开业主大会会议对相关议题进行表决。2017年7月4日下午,原告组织了本次业主大会投票的验票、监票、唱票和计票工作。会议选举冯青、黎志良为名都园小区业主委员会委员以及选举陈润、陈欣为名都园小区业主委员会候补委员。同时,业主大会会议还通过了管理规约、业主大会议事规则修正案。

  2017年12月18日,被告作出《关于名都园小区业主大会决议的指导意见》,告知不予备案的意见。

  原告认为,被告拒绝备案的行为违背了法律法规的立法原意,构成拒不履行法律职责,法院应当判决被告依法履行备案的法定职责。

  一、《物业管理条例》第十六条第一款规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”该条规定的“备案”依文义解释应为“向主管机关报告事由存案以备查考”。备案的意义在于将法定事由向备案机关报告,使备案机关知晓,便于事后的查考与监督,并非赋予备案机关对备案事由进行审查并决定是否备案的职权,更不应将备案作为备案事由成立或生效的前提。

  二、行政法上行政机关“法无明文规定不可为”,《物业管理条例》中并未赋予备案机关对备案事由的合法性进行审查判断并进而作出是否准予备案的行政职权,同时亦未规定备案行为对业主委委员会成立以及业主大会决议的影响。

  国务院法制办公室给湖南省法制办的国法秘函[2005]439号在“对《关于〈物业管理条例〉第十六条的请示》的答复”中明确:‘备案’是一种告知,不具有行政许可的性质。因此,被告在《指导意见》中对名都园业主委员会备案的审查行为,是超越法定职权的行为。

  综上所述,被告作出《关于名都园小区业主大会决议的指导意见》中的审查行为显然超越职权,是为拒不履行法定职责寻找借口。被告作为行政机关,理应无条件地依法积极履行自己的职责,并出具备案证明。

  贵处2017年12月18日《关于名都园小区业主大会决议的指导意见》及贵处物业管理科2017年12月25日给我委的《通知》收释。

  其次,《物权法》第七十五条第二款规定“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”,没有规定相关机关对业主大会会议决定的审查权或者批准权。

  至于街道办事处对业主委员会委员的备案,国务院在国法秘函[2005]439号在“对《关于〈物业管理条例〉第十六条的请示》的答复”(请见附件一)中明确,“‘备案’是一种告知,不具有行政许可的性质。”贵处在《指导意见》中对名都园业主大会决议备案实行的实质审查,是一种行政许可行为,与上述法律及国务院法制办的解释不符。

  第三,根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发〔2010〕739 号)第五条,“街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规和规章的决定,应当及时责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主”,贵处的《指导意见》不具备行政强制措施或者行政处理决定的属性,不属于上述必须通告全体业主的文件。物业管理科擅自把发给我委的不具备行政强制力的《意见》在名都园会所张贴,有悖法治原则。

  第四,贵处《指导意见》第一、二、三(二)、五点均认定名都园业主大会的决议“程序违反《名都园小区管理规约》”。且不说该规约有不同的版本,即便是贵处引用的版本,第四条明确“业主委员会通过决议,用公开招投标或者邀标方式启动选聘物业服务企业,排出一、二、三名,呈交业主大会按顺序表决,任何一名只要双过50%表决权数,则视为选聘成功。”更重要的是,名都园业主大会关于解聘北京凯莱物业管理有限公司、选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司的决议已经北京第三中级人民法院终审,没有发现程序问题,因此决议有效;相关《民事裁定书》及《民事调解书》已送贵处物业管理科。贵处《指导意见》对名都园业主大会决议程序的理解违反法院做出的已经生效的终审判决。

  第五,关于贵处《指导意见》第三(一)1. :名都园2017年业主大会决议通过的《管理规约》第五条要求业主委员会把前期工作的建议“提交业主大会会议表决”正是把“解聘选聘物业服务企业”交“业主共同决定”,完全按照《物权法》、《物业管理条例》及“京建发[2010]739号”文修订。所有法律法规没有规定“选聘新物业服务企业的工作方式和程序”是“业主共同决定的事项”。贵处《指导意见》与法律法规的相关条文不符。

  第六,关于贵处《指导意见》第三(一)2. :名都园2017年业主大会决议通过的《管理规约》第六条第一款规定业主大会的经费“来源于名都园小区年度总收入”,正是“建房[2009]274号”第四十二条规定的“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共用部分经营所得收益中列支”。这些“业主分摊”、“经营所得收益”正是“小区的年度总收入”。贵处的《指导意见》的说法正好与“274号文”相反,不符合北京市法规的相关条文。

  第七,关于贵处《指导意见》第三(一)3. “京建物[2006]2号已于2009年11月废止”:业主委员会接受街道指导意见,组织召开业主大会会议修订相关条款和文字。

  第八,关于贵处《指导意见》第四点:感谢贵处为全体名都园业主取得会所产权的有关回复!过去三年,北京凯莱物业管理有限公司及名都园开发商对名都园业主大会和业主委员会索取的产权证明置若罔闻,从来没有回复。业主大会以决议形式,才使开发商向贵处提出了一个“产权证书”的编号,可见本次业主大会的决议是完全正确的。我委要求“北京名都房地产开发有限公司”提供产权证明的原件与复印件、产权范围的附图等全部资料,以备我委向规划委员会核实,请贵处协调,感谢!

  第九,关于贵处《指导意见》第五点:我委查了《物业管理条例》和《名都园小区管理规约》,都没有制定限制业主被选举权的规定。《物权法》、《物业管理条例》及《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》等对业委会委员的资格规定均不涉及物业费问题。《物业管理条例》第七条第五款不是界定业主委员会委员资格的合适条款。有关业主委员会委员资格在《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发[2010]739号,请见附件二)第二十条规定“业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制”,并没有把“被选举权”与物业费直接联系,而是把相关权力赋予了“管理规约”和“议事规则”。而《名都园小区管理管理规约》第六条的表述如下:

  “业主不承担上述第一、二、三、四、五、六(可多选)项共同管理责任,损害业主共同权益的,业主大会或者相关业主共同决定可以限制其行使以下第1、3 (可多选)项成员权利,:

  可见,《管理规约》本身并没有规定物业费与候选资格的关系,而是赋予了“业主大会...共同决定可以限制...不得担任业主委员会委员或候补委员...成员权利”。本次业主大会的选票决定了这个权利的行使,也决定了业委会委员及候补委员的选举,所以名都园小区2017年业主大会对业主委员会委员及候补委员的选举完全符合《名都园小区管理规约》,候选人的资格与物业费关系已经由本次选举决定,选举有效,当选也有效。根据所有已知法律法规,贵处并没有审查候选人资格的行政权力。所以贵处对业委会委员及候补委员当选人的物业费缴纳情况的要求并不适当。

  我委请贵处依法依规给予名都园小区2017年业主大会的决议立即备案,并保留向人民法院起诉的权力。

  你办转来的《关于〈物业管理条例〉第十六条的请示》收悉。经研究,现答复如下:

  《物业管理条例》第十六条第一款规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”这里的“备案”是一种告知,不具有行政许可的性质。

  第二十条业主有损害业主共同权益行为的,包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制,限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定,业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。

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